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        廣州二套房論壇

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        在廣州,如何辦理房屋抵押貸款?

        2021-09-04 21:55http://www.svsbearing.com廣州二套房論壇
        我在廣州做房地產抵押貸款行業五年多了,接觸過幾千個客戶。我對這個行業很了解。我希望這里能幫助需要辦理房地產抵押貸款的朋友。
        廣州的房地產抵押貸款與其他地區相似,主要分為銀行貸款和機構貸款。
         
        首先,從銀行的抵押貸款開始,銀行貸款分為住房抵押貸款、商業貸款和消費貸款。一般來說,利率低,壽命長,但要求高。
         
        房屋抵押貸款,一般來說就是買房子但是錢不夠,把新買的房產抵押給銀行,去銀行申請貸款支付房款。普通年輕人第一套房產可以借30年,房價70%的貸款金額,利率公積金的話是3.25%,商業貸款現階段四大行基本上都是基準上浮10%,即年化5.39%。至于房屋抵押貸款業務,一般都是在房地產中介找房屋抵押公司幫你辦,或者自己找房屋抵押公司幫你辦。
         
        個人經營貸款,以前利率高,審查嚴格,期限不太長。今年受疫情影響,放寬了這方面的政策,現在成為市場的熱點,利率低,金額高,年限長,審查寬松。
         
        以目前我幫客戶辦得最多的幾家銀行的產品為例,利率最低的只有3.85%/年,年限最長的只有20年。這是什么概念?公積金貸款是3.25%,但一個人只能貸60萬,夫妻貸100萬,最長20年,商業貸款利率最低5.39%,現在一筆經營貸款,利率接近公積金貸款,額度沒有限制,期限也不比公積金貸款短。真的要多劃算多劃算。再者,現階段一些銀行可以給客戶8.5成的額度,這在以前也是一件想都不敢想的事情。至于還息方式,大多是等額本息,也有少數銀行可以在一定時期內接受先息后本(先息后本是指每月只需還本月的利息,到期后才能一次性還本)。
         
        說了這么多今年經營性貸款的好處,再說說要求。首先,既然是經營性貸款,肯定需要營業執照。有的銀行需要經營一年以上,有的銀行可以接受新注冊的營業執照。有人一定想問,可以用別人的嗎?可以,前提是營業執照法人愿意簽字作為借款人。后來是房地產,一般是30年以內的住宅房地產,要求產權清晰。接下來是最重要的信用調查,信用調查的質量直接決定是否可以批準貸款。一般看過去兩年的逾期次數和過去半年的貸款查詢次數。最近有傳言說有網貸記錄也會影響貸款。所以貸款需要從提高信用調查開始。
         
        那么,如何申請銀行的商業貸款呢?一般有兩種方式,一種是自己去銀行申請,另一種是找專業的貸款中介幫你。首先說第一種方法,自己去銀行申請的唯一好處就是沒有中介費,但是不知道哪家銀行有什么產品,哪些產品適合?;旧暇退闩芤槐槟芸吹降你y行,也找不到合適的產品。其次,貸款過程比較繁瑣,很多問題比較熟悉的中介可以很快解決,換成自己很麻煩。第二種方法是找專業的貸款中介,好處是中介基本都是同時聯系很多銀行。他們是最了解市場的人,熟悉每個銀行的每一個產品,可以準確幫助客戶找到最合適的銀行產品。比如客戶要高額度,或者低利息,甚至信用一些缺陷,基本找不到合適的,中介就不一樣了??蛻艨梢詫ΠY下藥,甚至對癥下藥。所以客戶來說,如果他們不想提前申請貸款中介,就不一定要提前收取一些錢。當然,他們不能提前申請貸款中介。
         
        銀行還有消費貸款,現階段幾乎沒有人處理??傊矢?,金額在100萬以下,年限短,除非客戶傻了。
         
        談到銀行貸款,市場上還有一種也所周知的抵押貸款,即機構房地產抵押貸款。機構房地產抵押貸款是什么?非銀行民間機構申請合法金融許可證,向有需要的客戶發放抵押貸款。機構貸款的特點是金額高、期限短、利率高,但對客戶信用信息、流水和經營狀況要求低,貸款快。
         
        機構貸款一般有一次性抵押和二次性抵押兩種,一次性抵押(簡稱一次性抵押)是機構必須是第一位的抵押權人,不接受房地產再次抵押。二次抵押(簡稱二次抵押)是機構作為第二位抵押權人,前面有第一位抵押權人,一般大部分第一位是銀行。
         
        面向一押貸款的客戶群有兩種,一種是自身存在缺陷的客戶,完全沒有缺陷的客戶肯定首選銀行貸款,但資質不符合銀行標準的客戶總會有,這類人也有貸款需求,只能接受機構貸款。我會建議他們先到機構申請貸款,然后養好信用流水等,符合標準后再回銀行申請貸款。第二,短期周轉的客戶,有的客戶一筆貸款只需三、五個月,而且比較急用。此時申請銀行貸款不一定來得及,而且銀行貸款期限較長,所以也會選擇機構的短期貸款。機構貸款一般可以回執放款,即審批通過后,辦理抵押貸款即到帳。
         
        二押貸款市場上做的公司較少,一般面向的客戶群是房產一押在銀行的客戶,額度也會有控制,基本最高就是評估價格的7成。愿做二押的客戶基本上都是現存的一押貸款,不舍得換掉,又需要增加一筆資金來周轉。
        那么該如何申請機構貸款呢?一般而言,客戶自己找上門或找專業的貸款中介。自行找上門相對來說比較困難,因為貸款機構一般都沒有臨街的店鋪,都是在寫字樓里,沒有一定的渠道找不到他們。并且有的機構是不做散客的,會選擇與中介渠道合作開展業務。二是找專業的貸款中介機構,基本上是唯一的辦法。各機構對貸款的要求各不相同,要求嚴格一點的利率會低一些,要求寬松的利率會高一些,比如我認識的一些貸款機構,黑名單都可以做,利息吧,想想都知道。
         
        尋找貸款機構時,體現了中介機構的價值,沒有中介機構的介紹,客戶根本不知道自己適合到哪家公司申請貸款,或資質達不到要求,或命名為低利率貸款,最后卻做了高利率貸款等。
        與此同時還有一點需要認真說明,貸款機構必須是正規的,知名的貸款機構,不能找一些私人的,或比較混亂的小公司。大型企業一般比較正規,有固定的收費標準,不會亂收費,小型企業就不好說了。
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